De rol van een makelaar is in Italië anders dan in Nederland waar zowel de koper als de verkoper een eigen makelaar hebben. In Italië bedient de makelaar beide partijen en is het ook gebruikelijk dat woningen door meerdere makelaars worden aangeboden. De potentiële koper kan rechtstreeks met een Italiaanse makelaar in zee gaan. In vele regio’s hebben de grotere makelaars meertalig personeel in dienst, maar voor de meeste makelaars geldt dat zelfs de meest eenvoudige communicatie een probleem kan opleveren omdat zelfs engels vaak geen optie is.
De voordelen
Het inschakelen van een Nederlandse tussenpersoon heeft als voordeel dat hij of zij werkt voor de kopende partij. Alle taalbeperkingen en potentiële misverstanden worden zoveel mogelijk vermeden en met de ervaring en de contacten van de tussenpersoon kunnen vele zaken snel worden geregeld.
De kosten
Als de intermediair het hele traject volgt en samenwerkt met de makelaar dan worden de bemiddelingskosten berekend als percentage op het aankoopbedrag (tussen de 3 en de 6%). Indien de diensten van de tussenpersoon in een later stadium worden gevraagd of als de potentiële koper kiest voor persoonlijke begeleiding dan geldt er een uurtarief en is de rol van de tussenpersoon volledig onafhankelijk van de verkopende partijen.
De diensten
Via Woningbeheer.it is het mogelijk om een tussenpersoon in te schakelen voor de regio’s Umbria en de Marche. Hieronder een greep uit de mogelijke diensten die geleverd kunnen worden:
- Assistentie bij zoeken naar woningen via Italiaanse makelaars (ook via Italiaanse websites)
- Contact met makelaars of rechtstreeks met de verkopende eigenaren.
- Onderhandelen en advies bij het bieden op objecten.
- Assistentie bij het maken van afspraken (voor bezichtiging)
- Assistentie bij het onderhandelen over voorwaarden bij opstellen van koopcontracten
- Assistentie bij de voorbereiding van alle nodige papieren en documenten voor de overdracht bij de notaris
- Meeluisteren bij de overdracht en eventueel toelichtingen geven (ook in het geval van de aanwezigheid van een beëdigd vertaler)
- Assistentie bij het aangaan van contracten met de nutsbedrijven
- Assistentie bij belastingzaken (onroerend goed, afvastoffenheffing, gemeentebelasigen, etc.)
- Begeleiding en coördinatie van eventuele (ver-) bouw werkzaamheden, leveranciers, etc.
- Openen van bankrekeningen tegen gunstigere tarieven (voor niet ingezetenen hanteren de Italiaanse banken ‘speciale’ tarieven)
- Activeren van automatische afschrijving van nutsbedrijven
Op dit punt aangekomen bent u de gelukkige eigenaar van een schitterende woning in een schitterend land en kan het genieten beginnen. Om alles soepel te laten verlopen zijn er nog een aantal zaken die het bezit van een woning horen. Ook hiervoor heeft Woningbeheer.it de nodige diensten:
- Regelmatige controle woning (en extra in geval van noodweer / aardbeving)
- Afhandeling post (niet alles kan naar uw Nederlandse adres worden gestuurd)
- Onderhoud tuin en zwembad
- Sleuteloverdracht / schoonmaak / wassen linnengoed voor gasten (ook in geval van verhuur aan derden als vakantiewoning)
Schade na aardbeving in een woning
Gisteravond en vannacht was het weer zover, de aarde beefde heel eventjes. Dit keer geen schade.
Als eigenaar van een woning in Italië zijn aardbevingen een zorg waar je liever niet aan denkt.
Maar wat doe je als de aarde onverhoopt toch beweegt? In dat geval is het prettig dat er iemand uw woning kan bekijken om eventuele schade op te nemen en de nodige maatregelen te nemen. De meeste bevingen zijn klein en zorgen hooguit voor wat barsten in het stucwerk en andere kleine zaken.
Toch is het prettig als na een beving uw woning wordt nagekeken. In geval van twijfel en van grotere schade kunnen de specialisten van de ‘Protezione Civile’ (Burgerbescherming) ingeschakeld worden om de woning te keuren op bewoonbaarheid. Bij aardbevingen zoals die in de regio van Perugia van 15 december 2009 (4,2 op de schaal van Richter) bleek achteraf toch vrij veel structurele schade te zijn in bepaalde regio’s. Door de woning door de Burgerbescherming te laten inspecteren kan men aanspraak doen op speciale fondsen voor het herstel van de schade.
Niet alleen na aardbevingen, maar ook na noodweer zoals wolkbreuken, storm, hagel en forst is het een prettig idee dat de woning wordt nagelopen op verschoven dakpannen, gebroken ramen of gesprongen leidingen.
Woningbeheer.it is een onafhankelijk adviesbureau en biedt haar diensten aan in de regio Marche, in Midden-Italië. Het bureau werkt nauw samen met andere adviesbureaus in de aangrenzende regio’s Umbrië en Toscane.
De aangeboden diensten variëren van keer tot keer, hieronder enkele voorbeelden:
- lokaal aanspreekpunt voor Nederlandse en Belgische makelaars voor het inwinnen van informatie, contact met lokale makelaars, instanties, overheden, leveranciers, (bouw-) ondernemingen, etc. Tarief per dienst of per uur volgens afspraak.
- lokaal agent voor aankopend makelaars die ter beschikking staat om ter plaatse met de klant de bezichtigingen te doen in de rol van tolk en praktisch advies i.v.m. culturele verschillen en lokale gebruiken. Tarief per dienst of per uur volgens afspraak.
Om de onafhankelijkheid te waarborgen en belangenverstrengeling te voorkomen worden de geleverde diensten bij voorkeur op basis van prestatie berekend en niet op basis van een commissie in het geval van een succesvolle aan- of verkoop.
Neem contact op voor een vrijblijvend kennismakingsgesprek.
Sinds een krap jaar moeten de notariële aktes die bij de verkoop van een woning worden opgesteld naast alle gebruikelijke informatie ook precies de betalingen vermelden die door de koper aan ver verkoper zijn verricht. Dit houdt in dat de notaris bewijzen moet zien van de betalingen. Doorgaans wordt er in Italië gebruik gemaakt van cheques om aan de koopsom te voldoen. Het bedrag en het nummer van de cheque worden in het koopcontract opgenomen. In sommige gevallen kan er voldoende zijn om de bewijzen van storting op de rekening van de begunstigde te tonen waarbij alle details van de transactie worden overgenomen. Helaas is dit laatste geen algemene praktijk en is het verstandig dit van tevoren met de notaris te checken.
Om een cheque te kunnen uitschrijven t.w.v. het bedrag van de koopsom is het noodzakelijk om in Italië een bankrekening te openen (zie artikel over het openen van een Italiaanse bankrekening). Let er bij het openen van een on-line bankrekening er wel op dat er cheques in het pakket zitten, dit is slechts bij enkelen het geval. De ‘gewone’ banken leveren altijd cheques op verzoek en rekenen daar uiteraard iets voor.
Ook voor het betalen van de notariskosten, iets wat bij het passeren van de akte moet plaatsvinden, is het gebruikelijk een cheque te gebruiken. Contanten kan ook, maar is niet altijd gewaardeerd in verband met het registreren van deze betaling en het achterhalen van de herkomst van het geld.
Tip: neem voldoende tijd om een rekening te openen. Soms kan je bij een lokale bank een rekening door iemand anders op jouw naam laten openen. De rekening wordt pas operationeel als je zelf langsgaat om alle papieren te tekenen, maar je kunt alvast een bedrag op die rekening storten die later nodig is om de uitgegeven cheque te dekken. Het tekenen van de contracten met de bank en het verkrijgen van de cheque om de betaling te verrichten bij de notaris kan op èèn en dezelfde dag plaatsvinden. Zorg er wel voor dat je in dit scenario een officieel bewijs krijgt dat het desbetreffende rekeningnummer daadwerkelijk op jouw naam staat…
Als u gebruikt maakt van onze diensten kunt u kiezen voor het laten aanmaken van een digitaal dossier. Op een beveiligd gedeelte van deze site kunt u via een met wachtwoord beveiligd gedeelte toegang krijgen tot de documenten die wij voor u bewaren in ons papieren dossier. Hieronder vallen eventuele rekeningen, informatie brieven van de gemeente, en andere zaken die op uw verzoek worden bewaard.
Hierdoor ontstaat er een centraal punt waar u het door ons beheerd dossier kunt inzien. De documenten zijn in PDF formaat en kunnen gedownload en geprint worden. Om de toegang tot de documenten te beveiligen worden alle PDF bestanden van een wachtwoord voorzien.
Het spreekt voor zich dat wij even melden als er een nieuw document aan het dossier wordt toegevoegd, tevens krijgt u van ons het wachtwoord om het document te openen.
Bekijk de pagina van het digitale dossier
Voor Italiaanse instanties is het lastig om Nederlandse adressen in te voeren in hun CRM systemen. Vooral de postcode, in Italië 5 cijfers, levert problemen op. Hetzelfde geldt voor het invoeren van het land. Controleer indien mogelijk meteen hoe een adres door een instantie is ingevoerd en hoe dit adres wordt uitgeprint op nota’s en rekeningen.
Een foutief adres betekend dat je geen rekeningen thuis gestuurd krijgt en daardoor kunnen er betalingsachterstanden ontstaan die, als ze te laat worden ontdekt, tot afsluiting van bijvoorbeeld gas, water of elektra kunnen leiden.
Om het adres juist in te voeren is een van de adviezen als volgt:
- bij de CAP (postcode) wordt 00000 ingevuld
- bij de Località (plaats) wordt de NL postcode ingevoerd
- bij de Provincia (provincie) wordt ‘NL’ ingevoerd, als dit niet mogelijk is dan moet er ‘NL-’ voor de postcode in het plaatsnaam veld komen te staan.
Op deze manier zal de adressering juist worden verwerkt en afgedrukt op de correspondentie.
Controle
Voor zowel bestaande als nieuwe aansluitingen bij nutsbedrijven, instanties zoals gemeente en belastingdienst controleren en laten we de gegevens als het nodig is aanpassen. Dit voorkomt nare verrassingen.
Post
Niet alle post wordt naar je thuisadres in Nederland gestuurd, soms omdat de betreffende instantie het gewoon niet doet en anders omdat de post automatisch naar het Italiaanse huisadres wordt gestuurd. Wij kunnen met een zekere regelmaat uw brievenbus legen en de post doorsturen naar Nederland, via gewone post of de ingescande documenten via e-mail.
Neem vrijblijvend contact met ons op om te horen wat wij voor uw situatie kunnen betekenen.
Als u een TV heeft dient u 1 x per jaar, vóór 31 januari kijkgeld te betalen (canone RAI). U moet de eerste keer, na aanmelding bij het postkantoor betalen. Daarna krijgt u in december een brief van de RAI met de betalingsmodaliteiten : op het postkantoor (transactie kost 0,77 €), telefonisch (TAXTEL) 800 191 191 (geef uw credit card nummer op, transactie kost 2,62 €), via internet :www.abbonamenti.rai.it (volg de instructies op), per bancomat (pinautomaat van eigen bank) bij de bank, in een tabakswinkel of zaak waar loten worden verkocht (ricevitorie del lotto), transactie kost 1,55€.
Heel veel buitenlanders weten hier niets van af en het komt zelden voor dat er controle plaatsvind in vakantiewoningen. Zolang je niet bent aangemeld ben je niet bij de RAI bekend en krijg je geen brief. Onder de Italianen is deze bijdrage zeer omstreden omdat het een geldverslindende organisatie voed (de RAI) waar politiek gezien zeer veel belangenverstrengeling is. Zo valt het op dat sommige achternamen prominent voorkomen op de loonlijsten… Hiermee zeg ik niet dat je de bijdrage niet moet betalen, maar als Nederlander kan je misschien bij een controle hard maken (als je jezelf al verstaanbaar kunt maken) dat je niet veel hebt aan de Italiaanse staats TV. Dat is overigens geen geldig argument, het bezit van de TV wordt namelijk ‘belast’, niet wat je ermee doet. Dus ook zet je ‘m nooit aan, je wordt geacht je bijdrage te betalen. De controleurs mogen overigens je huis niet betreden en zullen meestal ook weigeren als je ze toch binnen uitnodigt.
Lees hier een ander artikel over ditzelfde onderwerp.
Deze site is bestemd voor iedereen die overweegt een (tweede) huis aan te schaffen of al een (tweede huis) in Italië bezit.
De artikelen die hier verschijnen gaan over situaties uit de praktijk en behandelen de verschillende zaken en situaties waar je als koper of eigenaar van een tweede huis in Italië mee te maken krijgt. De site heeft niet de pretentie volledig te zijn en nodigt iedereen uit om zijn of haar ervaringen op deze blog te posten, hetzij in een reactie op een artikel, hetzij als ingezonden artikel.
Via de trefwoorden of de zoekfunctie kunt u nagaan of er over een bepaald onderwerp al iets is geschreven. Eventuele vragen kunt u achterlaten in een reactie hieronder.
De Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) oftewel de gemeentebelasting op vastgoed is voor eigenaren van woningen die niet als eerste huis worden gebruikt, dus tweede huizen, vakantie woningen of appartementen. Voor buitenlanders is dit altijd het geval, hun eerste woning is immers in het land waar ze resident zijn.
Huiseigenaaren moeten vóór 31 juli van het jaar nadat ze een huis in Italië hebben gekocht twee formulieren met de titel “Dichiarazione ICI per l’anno ….” invullen bij het Belastingkantoor van hun Gemeente. Het formulier kan ook per aangetekende post (niet per email) worden verstuurd. U krijgt het dus niet automatisch toegestuurd.
Het tarief verschilt per gemeente, tussen de 5,5 en 7 promille van de kadasterwaarde.
Als u uw huis heeft als eerste woning is de korting meestal zo groot dat u niets meer voor de ICI hoeft te betalen, maar u moet wel aangifte doen.
Residenten betalen twee keer per jaar: voor 30 juni en voor 20 december
Niet-residenten betalen 1 keer per jaar, voor 20 december
Voor wie vorig jaar een huis gekocht heeft: Controleer dus of u al aangifte heeft gedaan en voor vorig en dit jaar al heeft betaald. Zoniet dan raden wij u aan om z.s.m. contact op te nemen met een lokale commercialista (accountant, vraag om adressen) en voor uiterlijk 31 oktober de achterstallige ICI te betalen. Negentig dagen na de laatste verstrijkdatum wordt de boete hoger.
Vraag ons uit te zoeken wat de beste opties zijn voor uw situatie. Vaak zijn de bedragen vrij laag (afhankelijk van de gemeente en de grootte van de woning) en is het niet altijd wenselijk om helemaal naar Italië af te reizen om deze belasting te betalen.
